商业地产投资在第二季度放缓 因为供应增长导致谨慎

根据Cushman&Wakefield Research最新的大中华资本市场快报报告，由于投资者在持续交易中变得越来越谨慎，的商业地产投资在第二季度同比下降19%至人民币402亿元摩擦，租赁需求疲软和新增供应，尤其是办公部门。的办公室空置率在第二季度达到峰值19.7%，进一步下降1.5%的租金。相比之下，第二季度和的投资增长，环比增长分别为510%和65%。

尽管本季度投资减少，但上半年投资额为人民币1,258亿元，同比增长3.3%。特别是，新加坡投资者越来越活跃，过去18个月在投资总额为人民币435亿元，远高于10年平均每年约人民币50亿元。来自，和加拿大的投资者在过去一年中也表现得相当活跃。

Francus Li，Cushman&Wakefield大中华区资本市场主管，提到，“许多准备部署干粉的投资者正在以合适的价格积极寻找优质资产并获得正确的回报。最近，我们注意到买家和卖家的期望之间存在10-20%的价格差距，导致延长交易谈判和最终确定。展望未来，随着越来越多的可交易资产流入市场，我们预计今年下半年价格将会走软。目前，资本化率正处于历史低位且预期价格下跌。短期内可能会带来更高的回报率。此外，黄金地段的优质资产越来越受到大量外国机构投资者的青睐。一旦优质资产或资产组合可供出售，我们预计投资量将再次回升。“

Cushman&Wakefield亚太区研究主管James Shepherd表示：“对于许多市场参与者来说，今年上半年一直充满挑战。美中贸易争端继续严重影响市场情绪。商业楼宇的吸收尽管最近一系列被压抑的需求被释放，但上一季度的水平在第二季度大幅回升。尽管近期出现了一系列租赁活动，但我们预计2019年剩余时间的需求将比近几年更为疲软。经济比一些人认为的更具弹性，刺激措施已显示出一些缓解迹象。“

天津和成都等核心二线城市的投资活动有所增加。这两个城市在第二季度的零售投资交易总额分别为人民币79亿元和22亿元。除了ARA最近在成都Atrium Mall的合资企业投资外，Blackstone预计今年将完成对Taubman CityOn投资组合的收购，其中三个零售物业中有两个位于西安和郑州。

Cushman&Wakefield大中华区预测与资本市场研究主管Catherine Chen表示：“受益于人口增长和可支配收入增加，一些二线城市黄金地段的购物中心对国内外投资者越来越有吸引力此外，鉴于行业前景，土地可用性限制以及与办公楼相比略高的上限率，物流物业仍然备受追捧。的优质设施物流总收益率通常在5%至6.5%之间“。

第二季度值得注意的物流交易包括工商在沉阳，无锡和郑州购买三个宇培物流园区，合并代价为人民币7.553亿元。此外，电子商务巨头京东最近与新加坡主权财富基金一起成立了JD物流物业核心基金，总承诺资本为人民币48亿元。该基金预计将于今年年底前以人民币109亿元完成从JD Property Management(JDPM)购买物流设施。

Chen补充说：“越来越多的市政府正在对新收购的物流基地实施”最低税收要求“(已在上海，南京，苏州和杭州等城市实施)，这表明这些新的物流中心可能需要更长的时间来租赁当房东寻求能够满足最低税收要求的房客时，他们会变得有选择性。“

Shepherd补充说：“我们预计2019年和2020年将有强劲的基础设施投资。加上第三产业的大量预测就业，特别是2019年至2021年的一线和二线城市，这将支持的扩张。商业房地产市场。“

牛津经济研究所表示，2019年至2021年间，的一线城市预计将增加120多万个就业岗位，预计其中大部分将用于第三产业。